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2021后疫情时期的全球房市:中国高净值人群外洋置业缩水
发布时间:2021-10-27
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本文摘要:文章泉源于《中国住房生长陈诉(2020-2021)》 ——“世界经济与住房市场形势分析与预测”章节2019~2020年,新冠疫情对全球经济造成了庞大且连续的打击。本已趋向低迷的全球经济在疫情的打击之下极端低迷。 除中国大陆之外,主要经济体的经济增速转为负值。总的来看,其影响已经可以和2008年全球金融危机相提并论。可是,新冠疫情的打击和2008年全球金融危机存在庞大的区别,即此次危机直接作用于实体经济,进而扩散至整个经济体系,而不是在金融领域发生并扩散。

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文章泉源于《中国住房生长陈诉(2020-2021)》 ——“世界经济与住房市场形势分析与预测”章节2019~2020年,新冠疫情对全球经济造成了庞大且连续的打击。本已趋向低迷的全球经济在疫情的打击之下极端低迷。

除中国大陆之外,主要经济体的经济增速转为负值。总的来看,其影响已经可以和2008年全球金融危机相提并论。可是,新冠疫情的打击和2008年全球金融危机存在庞大的区别,即此次危机直接作用于实体经济,进而扩散至整个经济体系,而不是在金融领域发生并扩散。其效果,是实体经济受到很是显着的打击,而主要蓬勃经济体的金融市场却因钱币政策的跟进而泛起了较为显着的反弹。

总的来看,全球经济步入经济周期低谷,疫情则进一步加剧并延长了经济低谷。实际经济与金融市场的背离使得全球住房市场在短期内并未受到抑制,其调整主要是地域结构上的,因实体经济的下挫而影响到全球主要商业通道上的住房市场,蓬勃经济体的住房市场则得益于宽松的钱币政策。(爱尔兰)预计在2020~2021年,新冠疫情并不会因疫苗的泛起而迅速退却,全球经济仍将继续低迷,但低迷的幅度会有所收窄。全球住房市场则因处于住房市场周期的上升阶段和钱币政策的扩张而进一步生长,尤其是主要蓬勃经济体的住房市场会出现较强的上升势头,可是全球主要商业通道上的住房市场则会因全球实体经济的连续下挫而继续低迷。

中国对全球住房市场的影响,更多地体现在全球实体经济的唯一引擎上,对主要商业同伴的住房市场起到较强的拉行动用。一 2019~2020年全球经济与住房市场形势分析(一)全球经济形势:金融危机余波、经济周期低谷与新冠疫情三座大山2019~2020年的全球经济面临百年一遇的特大打击,根据国际钱币基金组织的预测,2020年的全球经济增速很可能降至-4.67%,与之相比,2009年的全球经济增速仅下滑至-1.985%,其打击强度已是不言而喻(如表2-1)。

2020年的全球经济巨幅下滑是三个打击叠加的效果。一是2008年全球金融危机的余波。只管人们认为全球金融危机已经竣事,可是全球经济始终未能恢复较高的增速。

2011~2019年,全球经济的反弹频频受挫,无论是国际钱币基金组织还是世界银行的统计口径,经济短周期繁荣阶段的增速都大幅落伍于危机之前的局部峰值(如表2-1)。这讲明2008年全球金融危机对全球经济出现恒久影响,其余波连续存在。二是全球经济短周期的低谷。

在履历2017年的局部峰值之后,全球经济已经在2018~2019年连续下滑,2020年正位于4年左右的经济短周期的低谷位置(如表2-1)。三是新冠疫情的失控。蓬勃经济体对疫情的漠视最终造成了新冠疫情在全球规模的大盛行,使得疫情从局部风险扩大为全球规模的系统性风险。

新冠疫情的打击直接作用于实体经济,无论蓬勃经济还是生长中经济体都难以独善其身。除亚洲和非洲的部门新兴和生长中经济体之外,全球各个经济体的经济增速出现负值。全球主要经济体中,仅中国大陆保持正增速。

疫情对经济的打击与疫情流传有着差别模式。疫情的流传,是从若干散点扩散;疫情的经济打击,则是直接阻断了商品流通的渠道,从而同时作用于工业链条的各个环节。

因此,只管新冠疫情的流传大致集中在美、欧蓬勃经济体,可是其经济影响却迅速传导到新兴与生长中经济体,使得新兴与生长中经济体的经济增速下滑幅度远远大于2008年全球金融危机,而且其下滑幅度与蓬勃经济体相近,而不是像2008年全球金融危机那样有较大差异(如图2-1)。在主要的新兴与生长中经济体中,中国有着与其他经济体截然差别的走势。

只管在2020年第一季度,作为新兴与生长中经济体代表的金砖国家普遍泛起经济增速的断崖式下跌,可是到2020年第二季度,中国的经济增速便显著回升,其他金砖国家的经济增速则仍然下降(如图2-2)。中国经济的这一走势更靠近于主要蓬勃经济体,讲明在新冠疫情之下,中国的经济与主要蓬勃经济体出现出更精密的联系。在新冠疫情之下,主要蓬勃经济体的经济走势极为相似,均在2020年第三季度泛起反转。

只管经济增速仍然为负,可是已经泛起显着的回升趋势。经济增速的这一反转变化与中国相似,可是滞后了一个季度(如图2-3)。与2008~2009 年相对照,可以发现蓬勃经济体的经济增速在危机期间总是有着相近的走势,不再出现分化,蓬勃经济体的宏观政策也将逐步趋同。

总体来看,新冠疫情与金融危机余波、经济周期低谷相叠加,对全球经济造成百年一遇的打击。在打击之下,蓬勃经济体与新兴经济体的差距将进一步扩大。

可是,全球工业链也会进一步向主要经济体集中。中国与蓬勃经济体之间的经济联系则会变得越发精密。

2019~2020年,全球物价水平延续既有的走势,新冠疫情所带来的钱币扩张并未发生显着的通货膨胀压力。对新兴与生长中经济体而言,通货膨胀水平仍处于相对高位,但仍低于2008年金融危机之前的水平,而且2020年的预测通货膨胀水平还略有回调。

对蓬勃经济体而言,通货膨胀水平显着下降,可是仍是延续2008年金融危机以来的颠簸模式,新冠疫情带来打击并不显着(如图2-4)。这意味着全球通货膨胀仍然更多地由新兴和生长中经济体蒙受,也说明新冠疫情对全球的价钱体系并未造成大的影响。蓬勃经济体的物价走势在2020年泛起分化。在此之前,只管幅度巨细有所差异,可是主要蓬勃经济体的物价走势大要一致。

从2020年下半年开始,日、美与欧洲地域的物价走势开始泛起显着背离:美国、日本的消费价钱指数增速连续下降,英国与欧元区的消费价钱指数增速则显著回升(图2-5)。新兴经济体的物价走势逐步趋同。

在金砖五国之中,中国、巴西和南非的消费价钱指数增速在2019~2020年有着很是相似的走势,印度也有相似的走势,可是幅度大于以上三个经济体,俄罗斯的消费价钱指数增速走势则在2020年下半年开始和其他金砖国家趋同(如图2-6)。可是,相对于其他金砖国家,俄罗斯和印度负担着更大的通货膨胀压力。新冠疫情直接作用于实体经济,对就业有着庞大的打击。

可是,蓬勃经济体所受的打击更为显著,焦点蓬勃经济体(G7)的失业率在2020年4月一度凌驾9%,以金砖国家为代表的新兴经济体失业率则仅仅小幅上升。这讲明对于当前的全球经济,蓬勃经济体的实体经济懦弱性要高于代表性的新兴经济体。在2020年4~5月,焦点蓬勃经济体(G7)的失业率甚至高于蓬勃经济体的平均水平(OECD)。

之后,就业开始回升,可是停止2020年10月,其失业率仍处于较高水平,与2014~2015年大要相当(如图2-7)。总体来看,焦点蓬勃经济体收到的打击较大,可是其恢复能力也高于一般的蓬勃经济体。新兴与生长中经济体之间差异庞大,其就业水平与变更趋势也差异庞大。新冠疫情打击之下,虽然主要新兴经济体的就业水平大多未泛起大幅度变化,可是仍有一些新兴经济体(如南非)失业率大幅攀升(如图2-8)。

这一差异体现出“经济依附”与“经济联系”之间的差异。作为经济依附性较强的经济体,在蓬勃经济的失业率大幅攀升时,其失业率也随之大幅攀升;可是如果自身有较强的增长动力甚至内部需求,其就业具有较强的自我调治能力,那么纵然蓬勃经济的失业率大幅攀升,仍然可以将自身的失业率压至较低的水平。

新冠疫情对实体经济造成的打击直接体现在国际商业上。2019~2020年,全球商业大幅下降。部门经济体的商业降幅甚至大于2008年全球金融危机时期。

可是,与2008年全球金融危机差别,新冠疫情对商业打击的时间窗口较短,而且各经济体的商业降幅差异较大(如图2-9、图2-10)。这讲明新冠疫情对全球实体经济的打击存在结构上的差异,而且全球商业的恢复也是比力快的。新冠疫情进一步抑制了跨国投资行为,导致2020年全球资本流动急剧下降。

凭据团结国商业和生长集会公布的《2020年世界投资陈诉》,2019年的全球外国直接投资(FDI)流量小幅增长3%。虽然幅度很小,可是一连三年的全球FDI下降趋势已经获得扭转。

全球FDI的这一回升趋势在2020 年被彻底打断,凭据《2020年世界投资陈诉》预计,2020 年全球FDI流量降幅将靠近40%。全球FDI能否继续回升,更多地取决于新冠疫情是否能在短期竣事。对全球FDI而言,新冠疫情的后续生长态势有着差别的影响。如果在短期内竣事,那么疫情仍可视为对全球经济的短期打击,只不外造成当前国际生产体系厘革的延续。

可是如果疫情恒久连续至牢固资产的更新决议周期,那么新的牢固资产投资决议将不得不针对疫情作出适应性调整,从而导致更大规模的投资需求。在疫情全球规模大盛行的配景之下,脱离国际分工体系对于阻遏疫情并没有很大的意义,更有价值的是将疫情控制的国际协作融入国际生产体系厘革之中,其影响将具有恒久性,并带来跨国投资的更大需求。疫情之下,蓬勃经济体不得不大规模刺激经济,导致更大规模的钱币扩张。

其中,美国的利率水平急转直下,靠近零利率,日本与欧元区则继续维持极低的利率水平与负利率(如图2-11)。极低的利率水平降低了蓬勃经济体对资本的吸引力,也是导致全球资本流动在2020年急剧下降的直接原因之一。新兴与生长中经济体的利率水平也在2019~2020年呈下降趋势,与蓬勃经济体的利差显著降低,降低了对资本的吸引力。

这是新兴经济体对蓬勃经济体的钱币扩张政策举行追随的效果。可是,金砖国家的利率水平大致以中国的利率水平为底线(如图2-12)。

对此的解释,是中国作为新兴经济体中国别风险最低的经济体。如果其他新兴经济体的利率水平低于中国,那么在全球规模的资本流入竞争中将无法笼罩国别风险所要求的风险回报。

总体来看,2019~2020年的全球经济生长趋势主要受新冠疫情的打击,这一打击直接作用于实体经济,其传导速度甚至大于全球金融危机。是否具有恒久影响,则取决于新冠疫情在2021年能否获得控制。

如果未能有效停止疫情,那么当前国际生产体系的厘革可能进一步加剧。(二)全球住房市场形势:疫情不改局势,重心移向西欧2019~2020年,全球住房市场最令人感应意外的是险些未受到疫情的大幅打击,部门蓬勃经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。根据全球住房市场3~4年的周期,2019~2020年的全球住房市场正处于局部低谷期,并开始步入回升阶段。与之前的短周期相比,此次短周期低谷阶段的全球房价增速并没有很是显着的下挫,讲明全球住房市场已经基本走出2008年全球金融危机的影响,进入较平稳的时期。

2020年的新冠疫情在短期内没有对全球住房市场的回升趋势发生打击,莱坊(Knight Frank)全球房价指数显示,全球住房价钱在2020年上半年仍有较高的增长率,高于近十年以来的平均水平(如图2-13)。西欧蓬勃经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”,而且欧洲住房市场的回升趋势更为显著。分区域来看,西欧、中欧、东欧、北欧的住房市场均有较高的增速,南欧则整体低迷,只有希腊等国在渡过债务危机之后重拾较快的上升势头。

美洲的住房市场则出现南、北美的庞大差异,北美洲的住房市场普遍繁荣,南美洲的住房市场则很是低迷。大洋洲的住房市场虽然在2019年很是繁荣,可是在2020年已经步入低迷,尤以澳大利亚的住房市场下挫更为显著。

亚洲地域的住房市场普遍低迷,除日本住房市场保持连续增长以及中亚部门国家取自得料之外的大幅上涨之外,大部门国家和地域呈低迷状态,其中,中国香港地域和印度的房价下挫更具有代表性(如表2-2)。欧洲住房市场的繁荣集中体现在德国、法国和英国这三个焦点经济体。

德国的住房市场出现恒久繁荣趋势,在2008年全球金融危机之后,住房价钱指数保持着不停增长的势头。在之前年度的陈诉之中,我们已经强调了移民、租金管制政策和钱币政策扩张对住房市场恒久繁荣的推行动用。在2020年,越发值得注意的是住房市场并未受到新冠疫情的打击。住房市场价钱指数的短期回调发生在2019年前三个季度,从2019年第四季度开始,德国的住房市场价钱指数增速便连续上升,而且在2020年未被愈演愈烈的新冠疫情所打断。

这意味着德国的住房市场价钱在新冠疫情之下仍保持了加速增长态势(如图2-14)。法国住房市场的生长呈门路特征,其住房价钱划分履历了2013~2015年的低迷期和2017~2019年的稳定低速增恒久,从2019年第四季度开始,也泛起和德国住房市场相类似的加速增长趋势(如图2-15)。住房市场变化最大的是英国。2014~2019年,英国住房市场价钱增速连续下降,可是在2019年第四季度之后,住房市场价钱增速连续上升(如图2-16)。

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由于德国、法国和英国的住房价钱加速上升阶段均发生在2020年疫情发生之后,所以可以认为新冠疫情不光未打击欧洲主要经济体的住房市场,反而成为住房市场的助推器。之所以新冠疫情未对欧洲住房市场发生打击,是由于以下两个原因:一是西方蓬勃经济体倾向于将新冠疫情视为经济的短期打击,而住房市场的供应与需求均属于恒久决议,使得新冠疫情的影响被忽视;二是新冠疫情导致国际资本流动放缓,而各经济体的钱币扩张政策又向宏观经济中注入大量资金,这些资金涌入住房市场,推动住房市场价钱的快速攀升。

北美住房市场同样在新冠疫情的打击之下快速增长。2014年以来,美国住房市场价钱增速的颠簸远小于2008年全球金融危机时期,保持着大致稳定的增速,直至2019年开始泛起恒久颠簸特征。可是这一颠簸特征被新冠疫情打断,从2020年6月开始,美国的住房市场价钱增速急剧上升,停止2020年9月,其急剧上升趋势趋势仍然连续,并到达2008年全球金融危机以来的月度同比增速最高点(如图2-17)。

与之相似,加拿大住房市场价钱增速在2019年4月触底之后回升,而且在2020年保持快速回升的态势,仅在2020年7月略有回调(如图2-18)。北美住房市场的生长同样讲明,新冠疫情不光未能抑制住房市场的生长,反而对住房市场的生长有庞大的推动。

与欧洲市场相似,这同样是疫情导致的宽松钱币政策大量注入资金,而资本又难以在疫情之下大量向境外转移的效果。亚洲住房市场与西欧蓬勃经济体有着完全差别的走势。除日本与部门中亚经济体之外,大多数亚洲经济体的住房市场处于低迷状态。由于亚洲的多数经济体依赖于国际资本流入,所以在新冠疫情期间,住房市场因缺乏资金支持而处于很是低的增速。

印度住房市场整体处于低迷状态,从2017年第二季度开始,印度住房市场的增速一改之前的周期起伏模式,进入连续下降趋势(如图2-19)。印度住房市场的低迷可以视为“废钞”政策以来高度不确定的钱币政策的效果,使得资金缺少进入住房市场这一流动性较差市场的动力。

国际资本对住房市场的排挤履历了较长时期,所以2020年新冠疫情导致的国际资本流动放缓并未对印度住房市场造成显著打击,其住房市场价钱增速仍在较低水平彷徨。日本的住房市场则与西欧相似,在新冠疫情的打击之下反而上升,并在2020年5月到达局部峰值。

从12个月移动平均得出的恒久趋势来看,日本的住房市场价钱增速新冠疫情发作之后维持着上升趋势(如图2-20)。中国香港地域作为全球住房市场的传统焦点,自2019年以来便处于低迷状态。这一低迷状态差别于之前中国香港住房市场的历次短周期低谷,出现较恒久的连续特征(如图2-21)。这意味着中国香港地域的住房市场已经进入新的生长态势,而且在境外势力的连续破坏之下,很难在短期内恢复之前的高涨状态。

总体来看,2019~2020年的全球住房市场整体出现“两分”状态,一面是蓬勃经济体住房市场的繁荣的,另一面是新兴与生长中经济体住房市场的低迷。而且新冠疫情造成的钱币政策扩张和国际资本流动放缓成为塑造全球住房市场结构的主导气力。由于钱币扩张由蓬勃经济体率先引起,国际资本流动放缓也导致全球资本在蓬勃经济体滞留,所以全球蓬勃经济体的住房市场普遍生长较好。

新冠疫情所造成的经济之外的影响也对蓬勃经济体的住房市场发生正向推动,如蓬勃经济体较好的医疗卫生条件。新兴与生长中经济体的住房市场则在新冠疫情的打击之下处于倒霉职位,总体上呈低迷状态。

(三)中国住房市场的全球定位:中国与全球住房市场的关联度弱化2019~2020年,影响全球住房市场的中国因素仍主要是高净值人群的购房需求。与之相比,中国房地工业对全球住房市场的影响险些可以忽略。

房地工业的对外投资在中国对外投资中的职位并不重要。2019年,中国房地工业的对外投资并购为1.5亿美元,仅占全部对外投资并购的0.44%;对外投资流量为34.2亿美元,仅占全部对外投资流量的2.5%;房地工业对外投资存量776.1亿美元,占全部对外投资存量的3.53%(如表2-3)。虽然后两项指标较2018年有所上升,可是并非对外投资的重点或优势行业。

加上住房市场并非中国房地工业主要进入的市场,所以房地工业的对外投资至少在短期内难以对全球住房市场发生显著的影响。相对而言,中国高净值人群的外洋置业对全球住房市场的影响更为显著。

在之前年度的陈诉中,我们已经分析了外洋置业行为对局部地域住房市场的拉行动用和当地政府作出的应对措施。可是,中国外洋置业的影响正在削弱。

中国高净值人群对传统外洋置业的置业投资已经由了高涨期,正在逐渐削弱。美国房地产经纪人学会的陈诉显示,境外住民在美国住房市场的置业行为在2017年到达巅峰,之后便迅速下降,到2019年便仅有岑岭年度的一半左右,2020年进一步降至一半以下。与之相应,中国的外洋置业规模也在2017年到达峰值,而且其下降速度大于境外住民置业规模的整体下降速度,在2019年便已不足岑岭年度的一半(如表2-4)。

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无论从绝对规模还是相对规模来看,中国高净值人群的外洋置业影响力都在下降。与之相比,来自其他经济体的置业规模下降幅度较小,部门经济体甚至有所增加。澳大利亚的情况与之类似,在前四位移民泉源地中,中国大陆的移民数量在2017-2018财年之后呈显着淘汰趋势(如表2-5),对住房市场的影响力也大幅削弱。

2019~2020年,全球住房市场对中国房地产市场的影响同样可以较弱。供应方面,2019年中国房地产开发企业到位资金中的外资仅为176亿元,较2017年增长62.7%,可是仍仅占全部房地产开发企业到位资金的0.1%。

思量到在新冠疫情之下,全球资本流动放缓,跨国投资对流动性的要求也会增加,以及中国住房市场的严格羁系,外资通过非正规渠道进入中国住房市场的规模也会下降。因此,外资险些不会对中国住房市场发生显著的影响。

需求方面,中国对外籍人员购房仍然羁系严格,对中国海内住房市场需求的影响很微弱。(德国房市)二 2020~2021年全球经济与住房市场形势预测(一)2020~2021年全球经济形势预测:回升乏力,受制于第二波疫情对于2020~2021年的全球经济,主要国际机构持乐观态度。

2020年10月,国际钱币基金组织在《世界经济展望》陈诉中预测2021年的全球增速可以到达5.2%。这一增速2008年全球金融危机发生之后的经济增速反弹大致相当,同样建设在经救急剧下挫之后的赔偿增长之上。从经济前景指标来看,无论是新兴经济体还是蓬勃经济体,2019~2020年的经济前景指标都与2008~2009年有着相似的走势。

可是,在时间跨度上,新冠疫情的打击要小于2008年金融危机的打击,以工业信心指标下降的时间更短,恢复得也更快(如图2-22、图2-23)。可是,以上结论基于2020年第二季度全球经济增长好于预期的事实,而第二季度蓬勃经济体强行重启经济正是全球疫情愈演愈烈的主要原因。

问题的关键在于如何认定新冠疫情对经济发生打击的模式。与2008年全球金融危机相对比。2008年全球金融危机的主要风险源是美国政府向证券市场注入过多的政府信用,虽然是以公共期望的方式注入差别种别的次级贷款衍生债务,可是其风险的发作是一次性的,即风险一次袒露,之后只是如何消化风险。

2020年新冠疫情则是分次发生的,每次均是因为疫情过于严重而接纳“封城”、“停产”等措施,并在疫情暂时缓解之后排除封锁措施。因此,2020年前三季度的全球经济增长和信心指标仅仅是对上半年全球各经济体应对新冠疫情的重重措施的反映,而非新冠疫情在2020年冬季再次发作之后的反映。频发的“黑天鹅”事件是抑制全球经济苏醒的另一个重要原因。

在上一年的陈诉中,我们认为“黑天鹅”事件的频繁泛起正是全球经济缺乏苏醒基础的体现。停止2020年下半年,全球疫情仍然愈演愈烈,没有到达拐点的迹象。全世界将希望寄托在疫苗之上,可是新冠病毒的变异与疫苗研发中的政治因素一直威胁着新冠疫苗的研发与推广。因此,新冠疫情至少在2021年上半年仍然难以获得有效控制,而对全球公共事件的担忧也会进一步促进国际生产体系厘革,并引发全球规模的更多经济冲突。

综上,2020~2021年的全球经济很可能不会泛起预期的较大幅度回调,而是在疫情的回潮和全球主要经济体经贸冲突中再一次下挫。在全球经济的整体下挫历程中,新兴与生长中经济体所受的打击将越发显著。首先,在疫情打击之下,中国境内工业链条的境外转移变得缓慢,使得国际生产体系越发依赖中国,从而将中国与西方经济体之间的联系变得越发精密。

精密的联系并不意味着经贸冲突的淘汰,反而会因为争夺国际生产体系的焦点控制权而变得越发猛烈。同时,其他新兴和生长中经济体在国际生产体系中职位下降,导致经济增速的进一步下挫。其次,各国的钱币扩张幅度会进一步扩大,主要国际钱币会进一步贬值,新兴和生长中经济体所积累的国际储蓄价值下降,对疫情所造成的经济打击的蒙受能力进一步下降。再次,新兴与生长中经济体的入口与出口在新冠疫情打击之下有着差别的体现。

出口的下挫与苏醒幅度比力靠近,入口的下挫与苏醒幅度则存在较大的差异(如图2-9、图2-10),这差别于2008年全球金融危机期间出口与入口变化幅度均比力靠近的特征,也导致新兴与生长中经济体在商业顺差或逆差上的较大差异,这种差异也会促使新兴与生长中经济体相互竞争,给区域经济互助的生长带来更大的压力。总的来看,在新冠疫情很可能在2020年冬季再次发作的前提之下,2021年的全球经济增速很可能不如国际钱币基金组织预测的那样乐观,而是体现为新一轮的下挫。

在此历程中,新型与生长中经济的受损尤为突出,可是中国会在此打击下独善其身,取得较好的经济体现。(二)2020~2021年全球住房市场预测:欧洲北美加速上涨,其余地域连续低迷基于2020年全球住房市场的体现,新冠疫情对蓬勃经济体住房市场起到促进作用。

据此,我们认为2020~2021年的蓬勃经济体住房市场仍会在疫情之下有着较好的体现,并动员全球住房市场的生长,新兴与生长中经济体的住房市场也会延续2020年的走势而连续低迷。欧洲的住房市场格外受益于钱币政策扩张和国际资本流动的放缓。原来,随着欧债危机的竣事,欧盟的钱币政策存在收缩的动力,可是在疫情的威胁之下,欧洲央行推出了大规模的量化宽松计划,并继续执行负利率政策,英国在2021年举行量化宽松并推出负利率的可能性也大大增加。这些量化宽松的措施都在向经济金融体系中注入大量的资金,并在整体上降低了欧洲的利率水平。

而在全球资本流动因疫情而放缓的配景之下,金融体系必须增加恒久资产的价钱,以在长、短期的资产设置中取得平衡。因此,住房市场的相关金融工具,包罗住房自己便成为新的资产设置中的较好选择。一方面,住房及相关金融资产整体上具有较长的期限,且经由前一时期的危机打击之后,住房市场的泡沫已经大致排挤,成为风险相对较低的恒久资产;另一方面,随着利率水平的下降,住房及相关金融资产的折现价值上升。

这都使得欧洲住房市场更具备吸引力,组成较长时期繁荣生长的基础。北美的住房市场则存在着较大的不确定性。首先,钱币政策扩张和国际资本流动放缓的状况同样适用于北美,可是,对美国住房市场而言,国际资本流动放缓是把“双刃剑”,也可能导致美国住房市场的危机发作。

美国的钱币扩张需要有一个宣泄的出口。在2008年全球金融危机时期,量化宽松政策将金融体系中过分注入的国家信用由证券转移至美元,并通过美元输出的方式将国家信用导向全球经济体系。

在此历程中,仅有资金上的处罚而没有金融羁系上的基础厘革,导致金融危机的金融机构不光没有获得彻底的整治,反而取得了更快的生长。在新冠疫情之下,美国推出了更大规模的量化宽松计划,可是所见的只是美国股票市场的巨幅颠簸与应声上涨,这讲明在新一轮量化宽松政策之下,美国缺少输出美元并转嫁危机的足够通道。在此影响下,虽然美国住房市场价钱也快速攀升,可是发生泡沫的可能性也大幅增加,泡沫破裂的风险也进一步增大。其次,住房租赁市场和住房按揭市场的支付问题日益严峻。

新冠疫情导致大量美国住民失业,失去房租和房贷的支付能力,只管在联邦和地方政府层面均出台了“延缓驱逐令”,可是这些政策不行能无限期地连续。如果无力支付房租和房贷的住民被大量强制驱逐,那么住房租赁和住房按揭市场便存在瓦解的可能。再次,新冠疫情导致的分外成本已经开始向住房市场的需求方转嫁。

从2020年12月1日起,美国联邦住房金融局(FHFA)向将再融资贷款子目卖给房地美或房利美的贷款公司征收“倒霉市场费”,以补助由政府资助的房地美和房利美在疫情期间的分外支出。这一用度将最终转嫁给住房市场的需求方,使其负担更高的肩负,从而增加了住房市场瓦解的风险。

新兴与生长中经济体的住房市场则会整体低迷。在新兴与生长中经济体之中,中国具有完整的工业体系和较好的经济增长势头,与西方蓬勃经济体之间呈互惠互利关系而非依附关系。其他的新兴与生长中经济体则因新冠疫情的打击而降低与蓬勃经济体的经济联系。

尤其是新兴与生长中经济体的利率水平普遍下降,对蓬勃经济体的资本吸引力大幅降低,中国的工业链迁移也因疫情而放缓,住房市场也在短期内失去了资本与工业的支撑。(三)2020~2021年中国住房市场与全球住房市场的互动:影响仍在,渐趋弱化2020~2021年,中国对全球住房市场的影响将体现在两方面:一是外洋置业对局部地域住房市场的拉行动用,二是新冠疫情之下全球经济的主要增长引擎。中国高净值人群的外洋置业规模已经在缩减。这一方面是由于高净值人群的外洋置业行为大多已经完成,另一方面是由于中国经济的竞争力增强,降低了高净值人群的外洋置业意愿。

而且前一时期的外洋置业行为已经造成当地住房价钱的大幅上涨,引起了各地政府的普遍反弹。因此,虽然外洋置业行为仍然会连续存在,可是其影响力度已经逐渐削弱。而且外洋置业通常是家庭重要的资产设置决议,需要对置业所在举行重复考察,在新冠疫情之下,实地考察已经基本不行行,从而进一步降低了中国高净值人群的外洋置业需求。新冠疫情之下,中国作为全球经济引擎的问题变得格外重要。

中国的疫情控制成效有目共睹,经济也率先恢复运转,进而动员全球经济增速的回升,从全球主要经济体的经济走势来看,中国经济与主要蓬勃经济体很是近似并领先一个季度(如图2-2、图2-3)。这使得后疫情时期的各国经济苏醒历程更多地取决于和中国经济的联系水平。受此影响,与中国经济联系精密的经济体的住房市场会有较快的苏醒和生长,而与中国联系较弱或处于竞争关系的经济体的住房市场会泛起较长时期的低迷。

(执笔人:郭宏宇)参考文献1. 国家统计局网站2. 经合组织网站3. 国际钱币基金组织网站4. 世界银行网站5. 莱坊(Knight Frank)网站6. 中国香港差饷物业估价署网站7. 日本土地综合研究所网站8. 加拿大住房价钱指数网站9. 印度统计局网站10. 英国衡宇抵押贷款协会网站11. 欧洲央行网站12. 美国房地产经纪人协会网站。


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